Prečítajte si rozhovor s výkonným riaditeľom Finančného kompasu Matejom Dobišom.
Začiatkom februára nastal na slovenskom trhu hypotekárny zlom. Prvé banky ohlásili zvyšovanie úrokových sadzieb, ostatné skôr či neskôr k tomuto kroku tiež pristúpia. Keďže nejde o krátkodobý trend, podľa analytika si určite treba hypotéku zafixovať na čo najdlhšie obdobie. A to platí aj pre ľudí, ktorí majú stále platnú fixáciu.
Čo sa dozviete v rozhovore s Matejom Dobišom z Finančného kompasu?
Éra lacných hypoték sa končí. Prečo?
Keďže sme členom eurozóny, o úrokových sadzbách na Slovensku rozhoduje Európska centrálna banka (ECB). Tá v kontexte zvýšenej inflácie už nevylúčila, že sa budú v priebehu roka meniť úrokové sadzby, ktoré sú dlhodobo na nulových číslach.
A slovo „možno“ stačí k tomu, aby komerčné banky už pristúpili k reálnemu zvýšeniu?
Banky ešte nemali reálny dôvod na to, aby sadzby zdvihli, lebo ECB ešte k navýšeniu nepristúpila. Prvá so zmenou sadzieb prišla UniCredit bank, nasledovala VÚB, potom ČSOB a naposledy Slovenská sporiteľňa. Banky, ktoré ešte k tomuto kroku nepristúpili, tak to urobia v najbližšom čase.
Čo to znamená pre bežného človeka?
Pre človeka, ktorý už má hypotéku a fixácia mu končí tento rok, to znamená, že bude musieť vychádzať už z pozmenených vyšších sadzieb. Ak sa bavíme o žiadateľoch o úver, odporúčam, aby si sadzbu zafixovali na dlhšie obdobie.
Ľudia si doteraz fixovali hypotéky na kratšiu dobu, keďže bol predpoklad, že výška úrokovej sadzby zostane rovnaká alebo sa ešte zníži. Teraz sa karta obracia a ľudia sa húfne hrnú na 10-ročný fix. Povedzme si, komu sa dnes oplatí rozmýšľať nad zmenou fixácie?
Je to veľmi individuálne. Oplatí sa to tomu, kto chce najbližších desať rokov poznať svoje výdavky spojené s úverom a vedieť, kde sa bude nachádzať jeho zostatok úveru. Riziko kratšej fixácie, dajme tomu, že trojročnej, spočíva v tom, že zatiaľ čo pri 10 ročnej nemusíte 10 rokov riešiť nič, pri trojročnej ku zmene fixácie príde za to isté obdobie tri krát. Predpoklad preplatenia je teda oveľa vyšší.
Keď dnes vieme, že éra lacných hypoték sa končí, ideme do doby, kedy sa úrokové sadzby budú dlhšiu dobu navyšovať, tak z toho mi vychádza, že takmer každý by mal ísť do dlhodobého fixu.
Určite. Ak sa nechcete vystavovať zbytočnému riziku, tak áno.
Vysvetlite, prečo by sa nad zmenou fixácie mali zamyslieť aj ľudia, ktorým sa pôvodná končí až o dva, tri roky?
Takýmto ľuďom by som určite odporučil návštevu banky, v ktorej aktuálne splácajú úver, aby sa informovali o svojich možnostiach. Banky zvyknú v týchto prípadoch dorovnať sadzbu, na takú, akú majú aktuálne v ponuke. Tým pádom klientovi spravia tzv. reštart. a fixácia sa tak určí nanovo s aktuálnou úrokovou sadzbou.
Ešte je možnosť ísť do inej banky, vypýtať si ponuku na refinancovanie hypotéky a potom konfrontovať banku, kde úver splácate s tým, že „takéto možnosti mám v konkurenčnej banke“. V snahe udržať klienta, mnohé banky ponuku dorovnajú.
Musíme povedať, že človek nemôže počas fixácie len tak odísť z jednej banky do druhej. Čo to všetko zahŕňa? Teraz narážam hlavne na poplatky za znalecký posudok a zmluvnú pokutu.
Potrebujete znalecký posudok, ten nesmie byť starší ako päť rokov. Ak potrebujete nový, jeho cena pohybuje od 150 do 250 eur, záleží od typu nehnuteľnosti, ktorú refinancujete. nasleduje poplatok za kataster, ktorý je vo výške 66 eur a samozrejme poplatok za predčasné splatenie, ktoré je na jednom percente zo zostatkovej sumy úveru. Tu treba dodať, že niektoré banky v závislosti od „kampane“ tento poplatok zvyknú preplácať.
V praxi to znamená, že napríklad ak mi zostáva splatiť 100-tisíc, tak pokuta bude 1000 eur?
Áno, presne tak.
Banky teda začali postupne dvíhať úrokové sadzby. Síce ide len o kozmetické zmeny, ale už teraz avizujú, že svoje cenníky budú v najbližších mesiacoch znova meniť. Kam sa až môžu vyšplhať?
Banky pri schvaľovaní hypotekárnych úverov robia tzv. stres test. To znamená, že k schválenej úrokovej sadzbe prirátajú dve percentá, aby mali záruku, či klient aj v prípade možného navýšenia sadzieb bude schopný splácať mesačnú splátku. Do akej výšky sa vyšplhajú napokon úrokové sadzby, je čisto v rukách samotných bánk. Osobne si ale myslím, že navýšenie o viac ako dve percentá v priebehu dvoch rokov nie je pravdepodobné.
Mnohí si dnes nevedia premietnuť, čo presne znamená, keď sa úroková sadzba zvýši napríklad z jedného na dve percentá. Čo to môže spraviť s mesačnou splátkou?
Ak by sa navýšila sadzba pri stotisícovej hypotéke s 20-ročnou splatnosťou z jedného percenta na dve, tak by to pre dlžníka znamenalo, že po piatich rokoch by na úrokoch zaplatil namiesto 4400 až 8900 eur.
Raz toľko a mesačná splátka by išla hore o desiatky eur.
Áno.
Dá sa ešte dnes získať hypotéka s úrokovou sadzbou pod jedno percento?
Závisí to od dĺžky fixácie. Pri kratších sa to ešte dá, ale pripomínam, že ak fix vyprší, tak sa už človek môže stretnúť s vyššími sadzbami. Čo sa týka dlhodobých fixácií, konkrétne 10-ročnej, nájdete na našom trhu aj ponuku s úrokovou sadzbou pod 1%. Je tam však jedna podmienka v podobe poistenia.
Môžem ešte dnes dostať 100-percentnú hypotéku?
Takúto hypotéku môžete dostať len vtedy, ak zakladáte viac ako jednu nehnuteľnosť. V praxi to znamená, že ak vám môžu pomôcť rodičia, ktorí sú ochotní založiť vlastný dom alebo byt, tak sa vyhnete drahému spotrebnému úveru, ktorý slúži práve na dofinancovanie hypotéky.
Ľudia už dnes išli s hypotékami na hranu vzhľadom na svoje rozpočty. Tlačili ich k tomu aj stále rastúce ceny nehnuteľností. Ak teraz stúpnu úrokové sadzby, teda sa hypotéky predražia, čo to môže spôsobiť? Môžu sa pohnúť ceny bytov a domov smerom nadol?
Osobne si myslím, že ceny môžu klesnúť pri starších veľkometrážnych bytoch, teda štvor - a viacizbové byty, o ktoré nie je taký záujem. Dopyt po tomto type bytov majú rodiny a tie sa často pri väčšej výmere radšej rozhodnú pre dom. Vo všeobecnosti pri tom dopyte, aký v súčasnosti prevláda na trhu, nepredpokladám, že sa budú znižovať ceny nehnuteľností.
Sledujte Televízne noviny vo full HD a bez reklám na Voyo
